Podatki i koszty przy sprzedaży mieszkania – poradnik

Najważniejsze informacje w skrócie

• Podatki i koszty przy sprzedaży mieszkania to różne rzeczy – część ponosisz Ty, część kupujący.
• Podatek dochodowy 19% może pojawić się głównie wtedy, gdy sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 pełnych lat od końca roku nabycia.
• Podatek PCC od sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego co do zasady płaci kupujący, a nie sprzedający.
• Do kosztów uzyskania przychodu możesz zaliczyć m.in. cenę zakupu, koszty nabycia oraz udokumentowane nakłady remontowe.
• Ulga mieszkaniowa może zmniejszyć lub wyzerować podatek, jeśli środki ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie.
• Kluczem jest dobra dokumentacja kosztów i ostrożne podejście do ulgi mieszkaniowej – bez niej łatwo o błąd w rozliczeniu.

Podstawowe pojęcia – podatki i koszty przy sprzedaży mieszkania

Na początek warto uporządkować pojęcia. Inne obciążenia dotyczą kupującego, inne Ciebie jako sprzedającego. Dopiero po ich rozdzieleniu możesz sensownie policzyć realny zysk ze sprzedaży.

PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych (po stronie kupującego)

PCC to podatek od umowy sprzedaży mieszkania, najczęściej 2% wartości rynkowej nieruchomości na rynku wtórnym. Standardowo płaci go kupujący w swoim urzędzie skarbowym, dlatego jako sprzedający nie doliczasz PCC do swoich kosztów. Wyjątkowo możecie ustalić inny podział w akcie, ale to raczej rzadkie sytuacje.

Podatek dochodowy 19% po stronie sprzedającego

Podatek dochodowy przy sprzedaży mieszkania to podatek PIT liczony od dochodu, a nie od całej ceny z umowy. W uproszczeniu:

dochód = przychód ze sprzedaży – koszty uzyskania przychodu

Przychód to zazwyczaj cena sprzedaży pomniejszona o koszty sprzedaży (np. prowizja agenta), a koszty uzyskania przychodu obejmują m.in. cenę zakupu i udokumentowane nakłady. Jeżeli sprzedajesz przed upływem 5 lat i nie spełniasz warunków zwolnienia, dochód opodatkowany jest stawką 19%.

Taksa notarialna i opłaty sądowe

Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza za przygotowanie aktu sprzedaży. Do tego dochodzą opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej. W praktyce większość z tych kosztów ponosi kupujący, ponieważ to on jest wpisywany jako nowy właściciel. Po Twojej stronie mogą pojawić się np. część taksy (jeśli tak ustalicie), wypisy aktu czy pełnomocnictwo. Zwykle są to kwoty rzędu kilkuset–kilku tysięcy złotych, które warto ująć w swojej kalkulacji.

Wynagrodzenie agenta nieruchomości

Jeżeli korzystasz z pomocy agenta nieruchomości, zapłacisz prowizję zgodnie z umową pośrednictwa. W wielu transakcjach to sprzedający jest stroną, która pokrywa wynagrodzenie agenta. Dla Ciebie to realny koszt obniżający kwotę, którą zobaczysz na koncie. Z punktu widzenia podatków prowizja może być kosztem związanym ze sprzedażą, ale sposób jej wykazania w zeznaniu warto omówić już indywidualnie z księgowym.

Kiedy powstaje podatek dochodowy przy sprzedaży mieszkania?

Zasada jest prosta:

• sprzedajesz po upływie 5 pełnych lat podatkowych od końca roku nabycia – w typowej prywatnej sytuacji podatek dochodowy nie wystąpi,
• sprzedajesz przed upływem 5 lat – co do zasady pojawia się obowiązek zapłaty 19% podatku od dochodu.

Przykład: kupujesz mieszkanie w lipcu 2023 r. Pięć lat liczysz od końca 2023 r., więc okres mija z końcem 2028 r. Sprzedaż bez podatku jest co do zasady możliwa od 1 stycznia 2029 r.

Inaczej liczy się moment nabycia przy spadku, darowiźnie czy podziale majątku. Jeśli masz taką sytuację, nie opieraj się na prostych przykładach – zwróć się do doradcy podatkowego lub prawnika, aby uniknąć sporu z urzędem skarbowym.

Koszty uzyskania przychodu – co możesz odliczyć?

Koszty uzyskania przychodu to wydatki, które obniżają dochód do opodatkowania. Im lepiej udokumentowane koszty, tym mniejsza podstawa opodatkowania i potencjalnie niższy podatek.

Cena zakupu mieszkania i koszty jego nabycia

Do kosztów uzyskania przychodu możesz co do zasady zaliczyć:

• cenę zakupu mieszkania z aktu notarialnego,
• taksę notarialną przy zakupie,
• opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej,
• podatek PCC zapłacony przy zakupie,
• inne bezpośrednie, udokumentowane koszty nabycia.

Te wydatki trzeba potwierdzić dokumentami: aktami, fakturami, dowodami opłat.

Nakłady remontowe i modernizacyjne

Nakłady to wydatki, które podniosły wartość mieszkania – np. remont generalny, wymiana instalacji, modernizacja łazienki czy kuchni. Żeby uznać je za koszt, muszą być:

• faktycznie związane z poprawą standardu,
• potwierdzone fakturami lub innymi dowodami spełniającymi wymogi podatkowe.

W praktyce brak dokumentów oznacza, że nie wykorzystasz remontu do obniżenia podatku.

Inne koszty związane ze sprzedażą

Przy sprzedaży pojawiają się też koszty „na wyjściu”:

• wynagrodzenie agenta nieruchomości,
• koszty notarialne po Twojej stronie,
• opłaty za zaświadczenia i dokumenty wymagane przez notariusza.

Z Twojego punktu widzenia to wszystko po prostu zmniejsza ostateczną kwotę „na rękę”. Pod kątem podatkowym część z tych wydatków pomniejsza przychód jako koszty odpłatnego zbycia, a część wchodzi do kosztów uzyskania przychodu – szczegóły warto ustalić z księgowym.

Ulga mieszkaniowa – kiedy może uratować Twój podatek?

Ulga mieszkaniowa pozwala zmniejszyć lub zlikwidować podatek dochodowy, jeżeli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat, a przychód ze sprzedaży przeznaczasz na własne cele mieszkaniowe.

W uproszczeniu działa to tak:

• sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat,
• w ustawowym terminie wydajesz przychód (w całości lub części) na cele mieszkaniowe,
• w takiej części, w jakiej przeznaczasz środki, dochód może być zwolniony z podatku.

Typowe własne cele mieszkaniowe to m.in.:

• zakup innego mieszkania lub domu,
• budowa lub rozbudowa domu,
• remont własnego lokalu,
• spłata kredytu zaciągniętego na własne mieszkanie.

Szczegółowy katalog wydatków, terminy i interpretacje przepisów mogą się zmieniać. Dlatego przed podjęciem decyzji o sprzedaży i planowaniu wydatków koniecznie sprawdź aktualne regulacje i porozmawiaj z doradcą podatkowym.

Jak policzyć, ile zostanie Ci „na rękę”? – prosty przykład

Najprościej policzyć to w trzech krokach:

1. Ustal cenę sprzedaży z umowy.
2. Odejmij koszty sprzedaży (m.in. prowizję agenta, Twoje koszty notarialne).
3. Jeśli sprzedaż jest przed upływem 5 lat – policz dochód i podatek, uwzględniając koszty uzyskania przychodu.

Przykład 1 – sprzedaż po upływie 5 lat (bez podatku)

• cena sprzedaży: 600 000 zł,
• wynagrodzenie agenta: 18 000 zł,
• Twoje koszty notarialne: 2 000 zł.

Podatku dochodowego nie ma, więc:
600 000 zł – 18 000 zł – 2 000 zł = 580 000 zł „na rękę”.

Przykład 2 – sprzedaż przed upływem 5 lat (z podatkiem)

Załóżmy, że:

• kupiłeś mieszkanie za 450 000 zł,
• koszty nabycia (notariusz, PCC, sąd): 20 000 zł,
• remont z fakturami: 30 000 zł,
• sprzedajesz za 550 000 zł,
• koszty sprzedaży (agent, Twoje koszty notarialne): 15 000 zł.

Przychód: 550 000 zł – 15 000 zł = 535 000 zł
Koszty uzyskania przychodu: 450 000 + 20 000 + 30 000 = 500 000 zł
Dochód: 535 000 – 500 000 = 35 000 zł
Podatek 19%: 35 000 × 19% = 6 650 zł

Kwota „na rękę”: 550 000 – 15 000 – 6 650 = 528 350 zł.

To tylko przykład. W praktyce sposób ujęcia kosztów i zastosowania ulgi mieszkaniowej powinien przeanalizować specjalista, który zna aktualne przepisy.

Krótka checklista do własnych obliczeń

Przed sprzedażą przygotuj:

• cenę zakupu i dokumenty kosztów nabycia,
• faktury za większe remonty,
• ustaloną lub planowaną cenę sprzedaży,
• wysokość prowizji agenta i szacunkowe koszty notarialne po Twojej stronie,
• informację, czy sprzedaż nastąpi przed czy po upływie 5 lat,
• plan, czy chcesz korzystać z ulgi mieszkaniowej.

Najczęstsze błędy przy liczeniu podatków i kosztów sprzedaży

1. Liczenie wyłącznie ceny z umowy
   Sprzedający patrzy tylko na kwotę z aktu, pomijając prowizję agenta, koszty notarialne i ewentualny podatek. Efekt: zawyżone oczekiwania co do tego, ile zostanie „na rękę”.
2. Mylenie PCC z podatkiem dochodowym
   PCC płaci co do zasady kupujący. Wliczanie go do własnych kosztów wprowadza chaos w kalkulacji i utrudnia negocjacje ceny.
3. Błędne liczenie 5 lat
   Pięć lat liczysz od końca roku, w którym kupiłeś mieszkanie, a nie od dnia zakupu. Pomyłka może oznaczać podatek, którego się nie spodziewałeś.
4. Brak dokumentów do remontu
   Remont bez faktur to remont, którego zwykle nie wykorzystasz do obniżenia podatku. Bez dokumentów urząd skarbowy nie uzna nakładów jako kosztów.
5. Zbyt swobodne podejście do ulgi mieszkaniowej
   Założenie „jak kupię nowe mieszkanie, to podatku nie będzie” jest zbyt proste. Ulga ma swoje warunki, terminy i ograniczenia – bez konsultacji łatwo o błąd.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy zawsze muszę płacić podatek przy sprzedaży mieszkania?
Nie. Jeśli sprzedajesz mieszkanie po upływie 5 pełnych lat podatkowych od końca roku nabycia, w typowej prywatnej sytuacji podatek dochodowy nie wystąpi. Podatek może się pojawić przy sprzedaży przed 5 laty lub gdy nie spełnisz warunków ulgi mieszkaniowej.

Co jeśli sprzedaję mieszkanie przed 5 laty, ale kupuję nowe?
Możesz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli w ustawowym terminie przeznaczysz przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Wtedy część lub całość dochodu może być zwolniona z podatku. Szczegóły i aktualne przepisy najlepiej omówić z doradcą podatkowym.

Czy remont mieszkania obniży mój podatek?
Może obniżyć, jeżeli zwiększył wartość mieszkania i jest udokumentowany fakturami. Wtedy wydatki mogą zostać potraktowane jako nakłady i podnieść koszty uzyskania przychodu, co zmniejsza dochód do opodatkowania.

Czy mogę samodzielnie rozliczyć podatek, czy lepiej zlecić to księgowemu?
Przy prostych sytuacjach technicznie możesz samodzielnie złożyć PIT-39. Jeśli jednak masz remonty, chcesz korzystać z ulgi mieszkaniowej albo Twoja historia nabycia jest nietypowa (spadek, darowizna, kilka mieszkań), wsparcie księgowego zmniejsza ryzyko błędów.

Jak agent nieruchomości może Cię wesprzeć?

Agent nieruchomości nie zastępuje doradcy podatkowego, ale realnie pomaga w praktycznym zaplanowaniu transakcji. Może:

• oszacować typowe koszty transakcyjne po Twojej stronie,
• przygotować przejrzystą listę elementów, które warto uwzględnić w kalkulacji „na rękę”,
• zadbać o jasne zapisy dotyczące kosztów w umowie przedwstępnej i akcie notarialnym,
• skoordynować kontakt z notariuszem i podpowiedzieć, o co warto zapytać prawnika lub doradcę podatkowego.

Dzięki temu masz uporządkowany proces sprzedaży i możesz skupić się na decyzjach finansowych, zamiast na bieżącym „gaszeniu pożarów” w dokumentach.

Porozmawiajmy o Twojej sytuacji

Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania i chcesz wcześniej oszacować podatki i koszty przy sprzedaży mieszkania, warto przeanalizować Twoją sytuację indywidualnie. W Boniaszczuk Nieruchomości możemy pomóc Ci przygotować mieszkanie do sprzedaży, ustalić realistyczną cenę, omówić typowe koszty transakcyjne oraz przeprowadzić bezpieczny proces u notariusza.

Jednocześnie zachęcam, aby szczegółowe wyliczenia podatku, w tym zastosowanie ulgi mieszkaniowej, skonsultować z doradcą podatkowym lub księgowym. Dzięki połączeniu wsparcia agenta nieruchomości i specjalisty od podatków masz większą kontrolę nad tym, ile faktycznie pieniędzy zostanie Ci „na rękę” po sprzedaży mieszkania.

‍