Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku

Najważniejsze informacje w skrócie

• Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest typową operacją, o ile zachowasz właściwą kolejność działań.
• Na początku zamawiasz w banku zaświadczenie o zadłużeniu oraz promesę zwolnienia hipoteki.
• Najczęstszy model rozliczenia: część ceny trafia z konta kupującego bezpośrednio do banku, reszta na Twoje konto.
• Umowa przedwstępna musi zawierać jasne zapisy o zadłużeniu, terminach, przelewach i kredycie kupującego.
• Sprzedaż przed upływem 5 lat podatkowych może rodzić podatek PIT, ale często można skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
• Przy kwestiach prawnych i podatkowych warto skonsultować się z prawnikiem lub doradcą podatkowym, bo szczegóły zależą od Twojej sytuacji.

Jak ustalić aktualne zadłużenie i dokumenty z banku

Zanim zaczniesz rozmowy z kupującymi, musisz wiedzieć, ile dokładnie zostało Ci do spłaty. Dane z aplikacji mobilnej są orientacyjne. Do transakcji liczy się tylko to, co potwierdzi bank w oficjalnych dokumentach.

Zaświadczenie o wysokości zobowiązania

Składasz wniosek do banku o zaświadczenie o aktualnym zadłużeniu kredytu hipotecznego. Możesz to zrobić w oddziale, na infolinii albo w bankowości internetowej – zależnie od banku. W zaświadczeniu powinny znaleźć się:

• pozostały kapitał do spłaty,
• naliczone odsetki i ewentualna opłata za wcześniejszą spłatę,
• numer rachunku technicznego, na który kupujący przeleje środki,
• dane nieruchomości i numer księgi wieczystej.

Zaświadczenie jest zwykle płatne (kilkadziesiąt–ok. 200 zł) i ma określony termin ważności, często 30 dni. Dlatego najlepiej zamówić je tuż przed rozpoczęciem poważnych rozmów z kupującym albo przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Promesa zwolnienia hipoteki

Drugi dokument to promesa zwolnienia hipoteki. Jest to pisemne zobowiązanie banku, że po otrzymaniu wskazanej w piśmie kwoty spłaty zgodzi się na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej mieszkania i wystawi tzw. list mazalny.

Promesa jest potrzebna:

• kupującemu, aby mieć pewność, że po zapłacie cena kredyt zostanie spłacony,
• bankowi kupującego, jeśli kupuje on na kredyt – wiele banków wymaga tego dokumentu przed uruchomieniem środków.

Tu również pojawia się termin ważności, zwykle 30–60 dni. To on wyznacza „ramy czasowe” transakcji, dlatego terminy w umowie przedwstępnej muszą się do niego odnosić.

Modele rozliczenia ceny sprzedaży przy mieszkaniu z kredytem

Gdy znasz już wysokość zadłużenia, możesz zaplanować rozliczenia z kupującym. Struktura przelewów musi być spójna z dokumentami z banku i dokładnie opisana w akcie notarialnym.

Najczęstszy model wygląda tak:

• kupujący przelewa część ceny (np. 180 000 zł) na rachunek techniczny w Twoim banku w celu spłaty kredytu,
• pozostałą część ceny (np. 270 000 zł) przelewa na Twoje konto osobiste.

Nie musisz mieć własnych środków na spłatę kredytu – spłata następuje z pieniędzy kupującego. To rozwiązanie jest wygodne i dla Ciebie, i dla niego.

Zdarza się jednak, że zadłużenie jest wyższe niż ustalona cena sprzedaży. Wtedy kupujący przelewa całą cenę do banku, a Ty dopłacasz brakującą kwotę z własnych środków, żeby całkowicie zamknąć kredyt. Taki wariant wymaga wcześniejszego przygotowania finansowego i bardzo precyzyjnych zapisów w akcie.

Jeżeli natomiast cena mieszkania jest wyższa niż zadłużenie, nadwyżka po spłacie kredytu trafia do Ciebie. Pamiętaj tylko, że z tej kwoty pokryjesz jeszcze taksę notarialną, opłaty sądowe, ewentualną prowizję agenta i ewentualny podatek dochodowy.

Jak wygląda proces płatności od strony kupującego

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym wymaga od kupującego dwóch jasnych przelewów. Dzięki temu jego ryzyko jest ograniczone, a bank ma pełną kontrolę nad spłatą kredytu.

Przelew do banku spłacający kredyt

Pierwszy przelew kupujący kieruje bezpośrednio do Twojego banku, na rachunek techniczny wskazany w zaświadczeniu. W akcie notarialnym powinien znaleźć się:

• dokładny numer tego rachunku,
• kwota odpowiadająca zadłużeniu (wraz z ewentualną prowizją za wcześniejszą spłatę),
• termin wykonania przelewu, np. do 3 dni roboczych od podpisania aktu.

Dzięki temu bank widzi, że środki są przeznaczone konkretnie na spłatę kredytu zabezpieczonego na danym lokalu.

Przelew pozostałej kwoty na Twoje konto

Drugi przelew obejmuje pozostałą część ceny. Trafia na Twoje konto osobiste lub inny wskazany rachunek. W akcie warto doprecyzować, że jest to zapłata ceny za konkretne mieszkanie z podaniem jego adresu i numeru księgi wieczystej. Ułatwi Ci to później ewentualne rozliczenia z urzędem skarbowym.

Zgoda na wykreślenie hipoteki

Po zaksięgowaniu pełnej spłaty bank wystawia list mazalny, czyli zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Zwykle trwa to od kilku do kilkunastu dni. Z tym dokumentem kupujący (jako nowy właściciel) składa w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wykreślenie hipoteki. Opłata sądowa jest niewielka, ale warto ją uwzględnić w rozmowie z kupującym i notariuszem.

Umowa przedwstępna – najważniejsze zapisy i terminy

Umowa przedwstępna porządkuje całą transakcję. To w niej po raz pierwszy szczegółowo opisujesz zadłużenie i sposób rozliczeń. Dobrze przygotowany dokument ogranicza ryzyko nieporozumień.

W umowie przedwstępnej warto zawrzeć:

• informację o aktualnym zadłużeniu kredytu na dzień podpisania umowy,
• zobowiązanie sprzedającego do dostarczenia promesy zwolnienia hipoteki w określonym terminie,
• jasny opis struktury płatności: kwota do banku, kwota na Twoje konto, terminy wykonania przelewów,
• zapis, że ostateczny akt notarialny zostanie podpisany po uzyskaniu kredytu przez kupującego (jeśli kupuje na kredyt) i po przedstawieniu niezbędnych dokumentów z banku,
• termin wydania mieszkania oraz zasady rozliczenia mediów i opłat wobec wspólnoty lub spółdzielni.

Kolejna ważna kwestia to zadatek. Zwykle wynosi 5–10% ceny mieszkania i ma motywować obie strony do doprowadzenia transakcji do końca. W umowie trzeba jasno napisać, co dzieje się z zadatkiem, gdy jedna ze stron się wycofuje, oraz w jakich przypadkach podlega zwrotowi.

Przy przygotowaniu umowy przedwstępnej warto skorzystać z pomocy prawnika lub doświadczonego agenta nieruchomości. Każda sytuacja jest inna, a błędny zapis potrafi skomplikować współpracę z bankiem kupującego.

Podatki – co jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat

Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat podatkowych od końca roku, w którym je kupiłeś, transakcja może podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym (PIT). Pięć lat liczy się np. od 31 grudnia roku nabycia.

Podatek liczony jest od dochodu, czyli od przychodu ze sprzedaży odejmuje się koszty nabycia (cena z aktu zakupu, część kosztów notarialnych) oraz udokumentowane nakłady zwiększające wartość mieszkania, np. większy remont. Jeżeli środki ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe, możesz skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej.

Zasady podatkowe zmieniają się w czasie, a interpretacje bywają różne. Dlatego przed podpisaniem umowy sprzedaży najlepiej skonsultować swoją sytuację z doradcą podatkowym lub księgowym, zamiast zakładać, że „na pewno podatku nie będzie”.

Checklista – co przygotować przed sprzedażą mieszkania z kredytem

Przed rozpoczęciem sprzedaży przygotuj:

• zaświadczenie z banku o aktualnym zadłużeniu,
• promesę zwolnienia hipoteki,
• dokument nabycia mieszkania (akt notarialny, postanowienie spadkowe),
• aktualny odpis z księgi wieczystej,
• informację o zaległościach lub nadpłatach wobec wspólnoty czy spółdzielni,
• orientacyjny kosztorys: opłaty bankowe, notarialne, sądowe, prowizja, ewentualny podatek,
• mieszkanie przygotowane do prezentacji – porządek, usunięte najbardziej osobiste elementy, dobre zdjęcia.

Przykładowe wyliczenie i harmonogram (krótkie case study)

Załóżmy, że Twoje zadłużenie w banku wynosi 180 000 zł, a sprzedajesz mieszkanie za 450 000 zł. Bank pobiera 1% prowizji za wcześniejszą spłatę, czyli 1 800 zł.

Struktura rozliczeń może wyglądać tak:

• 181 800 zł kupujący przelewa na rachunek techniczny Twojego kredytu wskazany w zaświadczeniu,
• 268 200 zł przelewa na Twoje konto osobiste jako pozostałą część ceny.

Przykładowy harmonogram:

• tydzień 1: zamawiasz zaświadczenie i promesę,
• tydzień 2: znajdujesz kupującego, ustalacie cenę i podpisujecie umowę przedwstępną z zadatkiem,
• tydzień 3–7: kupujący załatwia kredyt w swoim banku, Ty kompletujesz dokumenty dla notariusza,
• tydzień 8: podpisujecie akt notarialny, kupujący wykonuje dwa przelewy,
• tydzień 9–10: bank wystawia list mazalny, kupujący składa wniosek do sądu o wykreślenie hipoteki.

W praktyce terminy zależą od szybkości banków i notariusza, ale ten schemat pokazuje typową kolejność kroków.

Najczęstsze błędy przy sprzedaży mieszkania z kredytem

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym najczęściej komplikuje nie sam kredyt, ale brak przygotowania. Uważaj szczególnie na:

• działanie „bez papierów” – próba ustalenia transakcji, zanim zamówisz dokumenty z banku; może się okazać, że kwoty zadłużenia są inne niż sądziłeś,
• ignorowanie terminów ważności zaświadczenia i promesy; gdy wygasną, trzeba je zamawiać ponownie, co wydłuża proces i generuje koszty,
• nieprecyzyjne zapisy w umowie przedwstępnej dotyczące przelewów i terminów; powodują stres i spory przy akcie notarialnym,
• zbyt niski zadatek, który nie mobilizuje kupującego do domknięcia transakcji,
• brak wcześniejszej analizy podatkowej – dopiero po akcie wychodzi, że część zysku „zjada” PIT,
• samodzielne poprawianie treści umowy lub aktu bez konsultacji ze specjalistą; może to utrudnić współpracę z bankiem kupującego lub sądem.

Świadomość tych błędów pozwala Ci ich uniknąć i sprawniej przeprowadzić sprzedaż.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy mogę sprzedać mieszkanie bez wcześniejszej spłaty kredytu?
Tak. Standardowo kredyt spłacany jest z części ceny, którą kupujący przelewa bezpośrednio do Twojego banku. Nie musisz mieć całej kwoty wcześniej.

Czy kupujący musi znać wysokość mojego zadłużenia?
Tak, bo ta kwota wpływa na strukturę rozliczeń. Jeśli kupuje na kredyt, jego bank również będzie wymagał informacji o zadłużeniu i promesy.

Co jeśli bank nie wyda zgody na zwolnienie hipoteki?
Takie sytuacje zdarzają się rzadko, np. przy naruszeniach umowy kredytowej. Wtedy konieczna jest indywidualna rozmowa z bankiem, czasem restrukturyzacja zadłużenia. Warto nie czekać z tym do ostatniej chwili.

Czy zawsze zapłacę podatek, jeśli sprzedaję przed 5 latami?
Nie. Jeżeli spełnisz warunki ulgi mieszkaniowej i przeznaczysz środki na własne cele mieszkaniowe, podatek może nie wystąpić. Szczegółowe wyliczenia warto zrobić z doradcą podatkowym.

Ile realnie trwa sprzedaż mieszkania z kredytem?
Zwykle od 6 do 10 tygodni od podpisania umowy przedwstępnej. Najwięcej czasu zajmuje procedura kredytowa po stronie kupującego oraz wymiana dokumentów między bankami i notariuszem.

Jak agent nieruchomości może Cię wesprzeć

Przy sprzedaży mieszkania z kredytem agent nieruchomości nie zajmuje się wyłącznie znalezieniem kupującego. Może:

• pomóc Ci ustalić realistyczną cenę i przygotować mieszkanie do sprzedaży,
• wytłumaczyć kupującym strukturę rozliczeń i uspokoić ich obawy związane z kredytem,
• dopilnować terminów ważności zaświadczeń i promesy oraz przypominać o kolejnych krokach,
• współpracować z notariuszem przy przygotowaniu umowy przedwstępnej i aktu, aby zapisy były zgodne z wymaganiami banków,
• koordynować komunikację między wszystkimi stronami, żeby transakcja posuwała się naprzód bez zbędnych przestojów.

Dzięki temu cała procedura staje się dla Ciebie bardziej przewidywalna i mniej obciążająca organizacyjnie.

Porozmawiajmy o Twojej sytuacji

Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym i chcesz mieć jasny plan krok po kroku, skontaktuj się z Boniaszczuk Nieruchomości. Przeanalizujemy Twoją umowę kredytową, dokumenty z banku, wstępnie policzymy koszty i pomożemy ustalić strategię sprzedaży. Decyzja o współpracy zawsze należy do Ciebie, ale już pierwsza rozmowa pozwoli Ci podejść do całego procesu spokojniej i bardziej świadomie.

‍